Elegir el modelo contractual correcto puede ahorrar semanas de discusiones y miles de dólares en variaciones. Aquí explicamos los tipos de contratos de obra que más usamos en el sector —suma alzada (precio fijo), precios unitarios, administración delegada (coste + honorarios), llave en mano (turnkey), EPC/EPCM, diseño-construcción (Design-Build), precio máximo garantizado (PMG/GMP) y tiempo y materiales (T&M)— y cómo decidir cuál conviene según alcance, riesgo, plazos y nivel de control.
Qué es un contrato de obra y qué debe incluir (alcance, riesgo, pagos)
Un contrato de construcción define qué se hace (alcance), cómo se mide y paga, quién asume qué riesgo y cómo se gestionan los cambios. Lo mínimo que no puede faltar:
- Alcance y documentación: planos, especificaciones, memorias y normas de calidad.
- Precio y forma de pago: global, unitarios, coste + honorarios, PMG o por horas/insumos.
- Plazos e hitos: cronograma con entregables y eventos de pago.
- Órdenes de cambio/variaciones: quién las aprueba y cómo se valoran.
- Garantías y retenciones: de fiel cumplimiento, vicios ocultos, mantenimiento.
- Penalidades (LDs): por atraso, desempeño o disponibilidad.
- Mecanismos de resolución de disputas: amigable composición, mediación, arbitraje.
En nuestra experiencia en TERROCAL, cuando un cliente trae un diseño que aún puede evolucionar, dejamos muy claro que la gestión del cambio será el punto más sensible del proyecto; si eso no está bien atado, el contrato que se elija da igual: la obra sufrirá.
Comparativa rápida de modelos (cuándo usar cada uno)
Suma alzada / precio alzado (precio fijo) — pros, contras y ejemplos
- Cómo funciona: un monto global por todo el alcance definido. Cambios solo por variación formal.
- Ventajas: simplicidad, certeza financiera, administración ágil.
- Riesgos: si el diseño está incompleto, aparecerán órdenes de cambio; el contratista precifica el riesgo.
- Cuándo usarlo: proyectos bien definidos (edificios repetitivos, naves estándar).
- Ejemplo práctico: cuando ejecutamos naves modulares, priorizamos suma alzada; “cero sorpresas” es lo que el cliente quiere oír, y este modelo lo facilita si el alcance está cerrado.
Precios unitarios / unidad de medida — pros, contras y ejemplos
- Cómo funciona: lista de partidas con precios por unidad (m³, m², ml, etc.); se paga lo realmente medido.
- Ventajas: flexibilidad para ajustar cantidades; útil si el terreno o proyecto plantea incertidumbres.
- Riesgos: se necesita control riguroso de mediciones y una bitácora sólida; el costo final puede variar.
- Cuándo usarlo: obra pública, urbanizaciones, movimientos de tierra, redes y proyectos donde el diseño evoluciona.
- Experiencia: en TERROCAL, con urbanizaciones y viales nos ha funcionado porque el cliente mantiene control del avance y acepta ajustes sin renegociar todo el contrato.
Administración delegada (Coste + Honorarios / Cost Plus) — control y transparencia
- Cómo funciona: el cliente paga los costes reales (materiales, subcontratos, mano de obra) + una tarifa (fija o %). El constructor administra como aliado técnico.
- Ventajas: transparencia total de costos, compras competitivas, posibilidad de optimización durante la obra.
- Riesgos: si no se definen objetivos claros, el gasto puede escalar; exige gobernanza (comités, reportes, topes).
- Cuándo usarlo: clientes con experiencia o que desean más control del presupuesto y de las decisiones técnicas.
- Experiencia: cuando el promotor se involucra y tenemos tablero de control semanal, este esquema nos permite ahorrar sin sacrificar calidad.
Llave en mano (Turnkey) — delegación total sin sorpresas
- Cómo funciona: un solo responsable desde diseño hasta entrega operativa; precio global pactado.
- Ventajas: tranquilidad: coste y fecha de entrega claros; coordinación integrada.
- Riesgos: menos control del detalle por parte del cliente; cambios tardíos cuestan.
- Cuándo usarlo: promotores que quieren delegar completamente con garantías de plazo y costo.
- Experiencia: para clientes corporativos que buscan foco en su negocio, proponemos turnkey y acordamos un protocolo de cambios muy estricto desde el día uno.
EPC / EPCM — para industria e infraestructura compleja
- Cómo funciona: EPC (Engineering, Procurement & Construction) entrega “llave en mano” industrial; EPCM gestiona y coordina paquetes y contratistas múltiples.
- Ventajas: eficiencia técnica y responsabilidad clara (EPC); flexibilidad y control del dueño (EPCM).
- Riesgos: EPC puede ser más caro por transferencia de riesgo; EPCM exige capacidad del dueño para decidir rápido.
- Cuándo usarlo: plantas industriales, energía, minería, grandes infraestructuras.
- Experiencia: en proyectos industriales, cuando el plazo es crítico, hemos visto que EPC con hitos de performance bien definidos reduce reclamaciones.
Diseño-construcción (Design-Build) — acelerar plazos integrando equipo
- Cómo funciona: un solo equipo diseña y construye; solapes (fast-track).
- Ventajas: menos interferencias, mejor coordinación, plazos más cortos.
- Riesgos: menor “contrapeso” entre diseñador y constructor; define criterios de desempeño desde el inicio.
- Cuándo usarlo: proyectos donde el time-to-market importa o hay necesidad de innovación integrada.
Precio Máximo Garantizado (PMG/GMP) — tope de costo y reparto de ahorros
- Cómo funciona: el contratista garantiza un tope; si se gasta menos, se comparte el ahorro según fórmula acordada.
- Ventajas: alinea incentivos, da visibilidad de techo de inversión.
- Riesgos: fijar el PMG demasiado pronto puede inflar el tope; requiere paquetes definidos y transparencia.
- Cuándo usarlo: proyectos con base de diseño avanzada pero aún con ajustes posibles.
Tiempo y materiales (T&M) — flexibilidad con control por horas/insumos
- Cómo funciona: se paga por horas trabajadas y materiales usados (tarifarios acordados).
- Ventajas: máxima flexibilidad ante incertidumbre técnica o de alcance.
- Riesgos: si no se ponen límites (cap o PMG híbrido), el costo puede derrapar.
- Cuándo usarlo: mantenimiento, reparaciones, exploratorios y ramp-up de ingeniería.
Cómo elegir: matriz de decisión (alcance, riesgo, cambios, plazos, control)
Usamos esta matriz con clientes para alinear expectativas en 15 minutos:
Modelo | Mejor para | Riesgo (quién asume) | Costos | Cambios | Plazo | Control del cliente |
|---|---|---|---|---|---|---|
Suma alzada | Alcance cerrado | Contratista | Predecibles | Caros/tardíos | Fijo | Bajo-medio |
Precios unitarios | Cantidades inciertas | Compartido | Variables por medición | Naturales, medidos | Variable | Medio-alto |
Coste + honorarios | Optimización y transparencia | Cliente (con control) | Reales + fee | Ágiles | Variable | Alto |
Llave en mano | Delegación total | Contratista | Fijos (prima de riesgo) | Limitados | Fijo | Bajo |
EPC | Industria compleja | Contratista | Fijos (con performance) | Restringidos | Fijo | Bajo |
EPCM | Dueño fuerte | Dueño/cliente | Optimizable | Flexibles | Variable | Muy alto |
PMG/GMP | Tope de gasto | Compartido | Cap acordado | Controlados | Fijo/variable | Medio-alto |
T&M | Incertidumbre alta | Cliente | Abiertos | Naturales | Variable | Muy alto |
Reglas rápidas (elige el camino que mejor describa tu proyecto):
- Alcance 100% definido + prioridad “precio cerrado” → Suma alzada o Llave en mano.
- Alcance evolutivo + necesidad de medir → Precios unitarios; si la incertidumbre es técnica, T&M con cap.
- Quieres visibilidad y control fino → Coste + honorarios (con KPIs) o EPCM si el proyecto es grande.
- Industrial/infraestructura con performance exigente → EPC (con pruebas y garantías de operación).
- Buscas un tope sin perder flexibilidad → PMG/GMP (y comparte ahorros para alinear incentivos).
En TERROCAL, cuando un cliente nos dice: “Queremos flexibilidad, pero sin sustos”, proponemos Coste + honorarios con PMG y una cláusula de reparto de ahorros. Combina transparencia con un techo de inversión.
Cláusulas críticas que no debes pasar por alto (órdenes de cambio, garantías, retenciones, penalidades)
- Alcance y criterios de desempeño: define qué es “terminado” (comisionado, pruebas, manuales, as-built).
- Órdenes de cambio/variaciones: flujo de aprobación, precios base y plazos de respuesta para no frenar obra.
- Mecanismo de precios: fórmulas de ajuste (combustible, acero, IPC), redeterminaciones y unitarios extraordinarios.
- Garantías: fiel cumplimiento, anticipo, calidad, vicios ocultos; plazos y condiciones de ejecución.
- Retenciones: % en cada estado de pago y liberación tras recepción definitiva.
- Penalidades (LDs): por atraso y por performance; define techos razonables.
- Pagos e hitos: certificaciones, mediciones, hitos de diseño/obra y actas de avance.
- Seguros y seguridad: todo riesgo construcción, RC, riesgos laborales; plan de SST.
- Disputas: mesa técnica, mediación y arbitraje; evita que el conflicto se coma el cronograma.
Pequeño tip de trinchera: cuando cerramos un llave en mano, siempre acordamos desde el inicio un protocolo de cambios con tiempos, formatos y responsables; eso reduce reclamaciones y acelera decisiones.
Preguntas frecuentes
¿Qué contrato reduce mejor el riesgo de sobrecostos?
Si el alcance está cerrado, suma alzada o llave en mano. Si no, PMG/GMP con reparto de ahorros suele equilibrar riesgo y flexibilidad.
¿Cómo controlo los cambios sin romper el presupuesto?
Define órdenes de cambio con precios base, ventanas de aprobación y límites; en unitarios, mide bien; en Cost+, usa cap y comité de compras.
¿Qué diferencias hay entre EPC y llave en mano?
El EPC es llave en mano industrial con criterios de performance (rendimientos, disponibilidad). El turnkey “clásico” suele enfocarse en entrega operativa sin KPIs tan técnicos.
¿Cuándo conviene Coste + honorarios?
Cuando se quiere transparencia y control para optimizar en obra. En TERROCAL, lo usamos con clientes que participan activamente y aceptan una gobernanza clara.
¿Precios unitarios es solo para obra pública?
No, pero es donde más se ve. También funciona en desarrollos privados con cantidades inciertas (movimiento de tierras, redes, urbanismo).
¿Cuáles son los tipos de contratos de construcción más utilizados?
Los tipos de contratos de construcción más frecuentes incluyen el contrato de obra a precio alzado, contrato por administración o coste más honorarios, contrato por unidad de medida, contrato llave en mano y contrato de diseño y construcción. Cada modalidad tiene ventajas, desventajas y esquemas de pago específicos que afectan al propietario, cliente y contratista durante el desarrollo del proyecto de edificación o trabajo de obra.
¿En qué consiste un contrato de obra a precio alzado?
El contrato de obra a precio alzado es un acuerdo en el que el contratista y el propietario fijan, desde el inicio, una suma total por la construcción del proyecto. Este tipo de contrato minimiza riesgos para el cliente y facilita la gestión del presupuesto, ya que el coste final no cambia salvo modificaciones acordadas en el alcance, calendario o calidad del servicio.
¿Qué es un contrato por unidad de medida en la construcción?
El contrato por unidad de medida fija el pago del trabajo según la cantidad de obra ejecutada, como metros cuadrados construidos o metros cúbicos de material. El precio se calcula por cada unidad generada, lo cual proporciona flexibilidad, pero puede generar costes adicionales si aumentan las cantidades o el alcance según las expectativas del empleador y contratista.
¿Cuándo conviene elegir un contrato llave en mano para una obra?
La modalidad llave en mano es ideal cuando el propietario desea delegar la gestión completa del proyecto, desde el diseño hasta la entrega final. El contratista asume la responsabilidad de ejecutar y entregar la obra terminada según lo acordado, controlando calidad, plazos y costes, lo que reduce la participación activa del cliente y puede limitar la flexibilidad ante cambios o ajustes durante la construcción.
¿Qué diferencia hay entre un contrato de construcción y uno de diseño y construcción?
El contrato de construcción implica que el diseño ya está definido y solo se contratan los trabajos de ejecución de obra. En el contrato de diseño y construcción, la empresa o entidad seleccionada se encarga tanto del desarrollo del diseño como de la construcción, agilizando la toma de decisiones, integrando servicios y optimizando el proceso de entrega para el cliente.
¿Qué información debe contener un contrato de construcción?
Todo contrato de construcción debe especificar objeto del trabajo, partes involucradas (propietario, contratista y cliente), alcance del proyecto, plazos de ejecución, precio, esquema de pagos, calidad exigida, normas a cumplir, criterios de control, gestión de cambios, garantías, impuestos, derechos y obligaciones, así como mecanismos de protección y resolución de conflictos.
Conclusión
No existe “el mejor contrato” en abstracto; existe el mejor para el proyecto. Si se prioriza certeza, cerrar alcance y optar por precio fijo. Si se busca flexibilidad y optimización, Cost+ o unitarios con buen control. En industrias complejas, EPC/EPCM y, si se necesita techo de inversión, PMG.
Cuando acompañamos a un cliente desde la planificación, lo que más valoran es que el modelo contractual refleje sus prioridades: costo, plazo, calidad y control. Con eso claro, el resto fluye.
